Digital Twins om industriële brownfields om te vormen tot stadswijken

In Luxemburg zet Agora in op de koppeling tussen BIM en GIS om de voormalige industriële terreinen van Belval en Metzeschmelz om te vormen tot levendige en duurzame stadswijken. Een innovatie die deze zomer werd bekroond met een SAG Award.

Agora werd 25 jaar geleden in Luxemburg opgericht en is een zeer atypisch bedrijf. Het is voor gelijke delen in handen van de Luxemburgse staat en ArcelorMittal, en heeft als missie voormalige staalindustriegebieden te herontwikkelen tot moderne stadswijken. “We zijn dus geen klassiek stedenbouwkundig agentschap, maar een ontwikkelaar die gespecialiseerd is in industriële brownfields,” verduidelijkt Alexandre Londot, Directeur Operaties bij Agora. “We begeleiden projectontwikkelaars en investeerders tot aan de bouwvergunning en we overwegen om ook zelf een rol als bouwer op te nemen, bijvoorbeeld door betaalbare woonentiteiten en mobility hubs te realiseren.”

Het eerste grote ontwikkelingsgebied van Agora was de site van Belval, met een oppervlakte van 120 hectare. Dit voormalige staalindustriegebied is vandaag een toonaangevende wijk van de stad Esch-sur-Alzette en de gemeente Sanem. Sinds 2017 stuurt het bedrijf ook de ontwikkeling aan van Metzeschmelz, een tweede site van 62 hectare, gelegen tussen Schifflange en Esch-sur-Alzette. “Deze projecten zijn uitzonderlijk,” benadrukt Alexandre Londot. “Ze omvatten bodemsanering, de ontmanteling van infrastructuren, maar ook het behoud en de renovatie van bepaalde gebouwen om ons industrieel erfgoed te bewaren.”

Met een team van een twintigtal medewerkers werkt Agora samen met tal van externe bureaus (architecten, stedenbouwkundigen, ingenieurs) en heeft het GIS uitgegroeid tot het centrale instrument voor samenwerking: “Het is zonder twijfel het fundament van onze digitale strategie, zowel een technisch hulpmiddel als een facilitator voor communicatie, waarop iedereen steunt,” aldus Dominique Seelen. Hij werkt nu acht jaar bij het bedrijf als GIS Analyst. Als geograaf van opleiding, met ervaring in GIS-support, vormt hij de schakel tussen IT en geografie. Zijn rol was het om stap voor stap de GIS-architectuur te structureren rond ArcGIS Pro en ArcGIS Online. “Aanvankelijk werkten we nog in 2D met ArcMap, waarbij we eenvoudige PDF-kaarten produceerden. De overstap naar ArcGIS Pro stelde ons in staat om naar 3D te evolueren en onze kaarten online te delen binnen de hele organisatie,” legt hij uit.

Alle medewerkers beschikken vandaag over een ArcGIS Online-account in “viewer”-modus, waardoor ze kaarten kunnen verkennen en verschillende informatielagen kunnen combineren. “Dit vergemakkelijkt de besluitvorming zonder dat men mij voor elke wijziging hoeft te contacteren,” aldus de GIS-specialist. Ook externe studiebureaus en architecten hebben toegang tot de kaarten, wat een vlottere samenwerking garandeert. Vandaag maakt Agora gebruik van een breed gamma aan Esri-extensies: 3D Analyst, Spatial Analyst, Data Interoperability. “We waren ook de eersten in Luxemburg om ArcGIS Urban te gebruiken,” voegt Dominique Seelen toe. “Dat verandert veel in het automatiseren van stedelijke berekeningen.” Esri Belux speelde een belangrijke rol in de implementatie van de verschillende GIS-componenten, door Agora te ondersteunen met technologische monitoring en opleidingen. “Zonder die ondersteuning hadden we niet zo snel kunnen vooruitgaan, op het hoogste niveau kunnen blijven en onze toepassingen verder kunnen ontwikkelen,” erkent Alexandre Londot.

Om verder te gaan dan cartografie, heeft Agora ervoor gekozen om GIS-gegevens te koppelen aan BIM-modellen, ook al erkent Alexandre Londot dat “het niet altijd eenvoudig is om de grens tussen beide werelden te trekken. Het belangrijkste is dat ze met elkaar in dialoog treden.” Hij heeft een proces opgezet voor de interoperabiliteit van gegevens: “De IFC-modellen uit Revit worden eerst geïntegreerd in ArcGIS Pro via het hulpmiddel BIM to Geodatabase. Vervolgens worden ze omgezet naar Scene Layer Packages om gepubliceerd te worden in ArcGIS Online. Ik heb een Python-script ontwikkeld dat deze workflow automatiseert, overbodige elementen zoals Opening Elements verwijdert – dat zijn 3D-objecten in IFC die niet door ArcGIS worden herkend – en de transformatie van coördinatensystemen beheert, aangezien Luxemburg zijn eigen referentiesysteem heeft: LUREF.” Deze automatisering, die velen kan inspireren, heeft het BIM–GIS-proces betrouwbaarder en sneller gemaakt. “Het importeren van een IFC duurt ongeveer 30 minuten, maar nu kan ik meerdere modellen parallel verwerken. Dat heeft ons in staat gesteld om coherente en bruikbare Digital Twins op te bouwen,” zegt hij tevreden.

In Belval heeft de Digital Twin in eerste instantie gediend om de bestaande situatie te reconstrueren. “We hebben de plannen van reeds gebouwde structuren opnieuw geïntegreerd, evenals alle netwerken en infrastructuren,” legt de GIS-specialist uit. “Geleidelijk hebben we het gebruik van digitale modellen opgelegd aan architecten vanaf de wedstrijdfase, zodat hun ontwerpen rechtstreeks in ons model konden worden opgenomen. Vandaag kunnen we met ArcGIS Urban nog verder gaan: we kunnen automatisch oppervlakten berekenen, het aantal woningen en inwoners bepalen of de behoefte aan voorzieningen en handel inschatten. Elke kavel kan afzonderlijk worden geanalyseerd aan de hand van verschillende indicatoren via een interactief dashboard.” 
“Deze Digital Twin is nu een sturingsinstrument,” vult Alexandre Londot aan. “Hij laat ons toe om de stedelijke dichtheid continu te meten, de behoefte aan publieke diensten te anticiperen en in real time verschillende varianten van het Plan d’Aménagement Particulier (equivalent van het RUP) te vergelijken. Het is een essentieel instrument geworden voor overleg en onderhandeling met gemeenten, projectontwikkelaars en investeerders.”

In Metzeschmelz was de aanpak anders. Daar begon alles met de volledige digitalisering van bestaande gebouwen, inclusief kelders en technische galerijen. “Het is een voormalige fabriek met een complexe ondergrondse structuur. We hebben alles gemodelleerd om over een betrouwbare basis te beschikken,” zegt Dominique Seelen. Het project bevindt zich nog in de fase van voorbereidende landschapsstudies, maar alle gegevens zijn al geïntegreerd in het GIS. “Hier fungeert de Digital Twin vooral als anticipatie-instrument,” vervolgt Alexandre Londot. “Hij helpt ons om de erfelijke beperkingen van het industriële verleden te evalueren, gevoelige zones te identificeren en verschillende herontwikkelingsscenario’s te testen alvorens een masterplan te bepalen.” In tegenstelling tot Belval ligt de focus hier minder op onmiddellijke verdichting, maar op het creëren van een realistisch en veilig kader voor de toekomstige transformatie.

Deze Digital Twins zijn niet enkel voor technici bedoeld. “Aanvankelijk was het een werktool, maar al snel hebben we het ook gebruikt om de aantrekkingskracht van de wijk te communiceren naar beleidsmakers en institutionele stakeholders.” De ervaring tijdens de internationale beurs MIPIM in Cannes sinds 2023 illustreert dit. Een interactieve 3D-maquette, gepresenteerd op grote 4K-touchscreens, maakte indruk. “Meer dan een gadget, toonde ze de samenhang van een stedelijk project aan een breed publiek, van beleidsmakers tot burgers,” benadrukt de operationeel directeur. Op termijn overweegt Agora zelfs om de Digital Twins over te dragen aan de gemeenten ter vervanging van papieren as-built plannen. “Dat zal het beheer en onderhoud van infrastructuren vergemakkelijken.”

Hoewel de Digital Twins van Agora al operationeel zijn, staat het verhaal nog maar aan het begin. Het team denkt eraan om nieuwe technologische componenten te integreren: energie-, water- of klimaatmodellen, realtime verkeersdata, en zelfs IoT en sensoren. “We denken ook aan augmented reality, om ondergrondse structuren of netwerken ter plaatse via een tablet te kunnen visualiseren. Dat zou een logische volgende stap zijn,” stelt de GIS-verantwoordelijke.

De innovatieve aanpak van Agora werd erkend door de internationale Esri-community. Tijdens de jaarlijkse conferentie 2025 ontving Agora een prestigieuze SAG Award. “Het is een mooie erkenning van ons werk en van de rol van GIS en BIM in het vormgeven van de stad,” zegt Alexandre Londot. Met deze twee voorbeeldprojecten toont Agora aan dat een Digital Twin niet louter een 3D-visualisatie is, maar een volwaardig instrument voor planning, beheer en participatie. Door te bouwen op ArcGIS en een uitgewerkte koppeling tussen BIM en GIS, profileert de Luxemburgse gebiedsontwikkelaar zich als een Europese pionier die de reconversie van industriële brownfields omvormt tot een uithangbord van duurzame stedelijke innovatie.